减半征收房屋交易增值税附加等,造成“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”的感官效果,令宏观调控松绑进入一个高预期状态。  

3月7日,北京、上海两地的各大中介均在内部通知了一则消息——自当日起下调相关房屋交易税费,包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率,基本为减半征收。  

例如上海,个人出售房屋增值税及附加费用一共为5.3%,以缴税时间为准;个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的,印花税由0.05%下调至0.025%。  

北京的情况也类似,只是原增值税及附加税税率5.55%的区域调整为5.3%,原相关税率5.45%的区域调整为5.25%。  

当晚,深圳、广州链家的员工均对《中国企业家》证实了“个人交易房屋增值税及附加税率减半政策”的相关消息。北京、上海两地税务部门12366服务热线工作人员也表示,目前当地个人出售住房增值税附加税率减半征收。诸如武汉、天津、烟台、青岛等二三线城市,当地链家员工表示,还未收到细化措施。  

“减税”政策出来后,中泰证券首席分析师倪一琛表示,房地产领域出现减税是受整个社会系统减税的影响,并且减税税种并非大额税种,对交易成本影响不大,但对刺激房屋交易有一定积极作用。  

以上海一套不满两年、总价300万住宅为例,卖方原需缴纳增值税及附加税:3000000/1.05×5.6%=160000元,现只需缴纳3000000/1.05×5.3%=151428.6元,共省下税费约8571.4元。  

但是,在因城施策的背景下,这种全国性的普惠政策,至少造成了“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”的感官效果,令宏观调控松绑进入一个高预期状态。  

事实上,松绑已然开始。进入3月份,两会前夕个别城市及银行出现首付比例下调、房贷利率下调的局部放松。比如,3月1日,工行无锡分行向各支行、分行营业部下发通知表示,居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款,最低首付比例下调至30%。  

调控松动  

早在岁末年初,多个城市的“限购”或“限售”政策已然迎来松绑。山东菏泽首先明确提出取消限售条件,打响楼市松绑的“第一枪”。紧接着,不少城市纷纷放宽购房限制。  

1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知,暂停“摇号售房”规则。1月10日,珠海市提出,将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系,探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。此外,武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例。  

事实上,此次调控自去年第四季度起就已开始松动。2018年12月底,广州市出台最新规定,可异地提取公积金进行购房;几乎同时,佛山市取消了购房最低准入条件。中原地产统计显示,在刚刚过去的2月份,全国各地房地产调控政策共发布了21次。  

有意思的是,“止跌”也成为一些城市的调控主题。3月6日,有媒体确认,江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局已向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。其内部人士透露,停止特价房销售是因为其售价低于此前申报的预售价格。  

“限购的目的是为了限制投机,既然投机客全面退潮,放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如,降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准,都会增加市场成交量。”新城控股高级副总裁欧阳捷称。  

历经2017年初开始的22连涨和1次走平后,银行房贷利率于去年12月份开始下调。房贷下调幅度虽然不大,但是拐点趋势已经很明显。由此,外界抛出观点称,央行降准,房贷降息,中国的房地产调控将要偏向宽松。  

1月以来,各地相继召开地方两会,不少城市对房地产调控政策进行了新阐释。中原地产统计显示,各地有关房地产政策的两会内容及其他楼市政策多达68次。紧随降准,房贷利率开始下调,各地先后推出解绑政策,加之近期“减税降费”对楼市的助推,是否意味着房地产调控开始松动?  

“肯定算。”克而瑞研究机构高级分析师崔秀程对《中国企业家》称。过去将近两年时间,全国各城市房地产普遍执行较为严格的调控政策,这给部分城市的经济带来了困境和压力。而且,多数城市都属于跟风式调控,实际上并不能解决具体问题。  

崔秀程还表示,2018年12月住建部提出要坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处,意味着城市要负起主要责任,稳地价稳房价稳预期,防止房价大起大落,尤其是要防止预期转变。  

“(调控)都会陆续放松的。”欧阳捷对《中国企业家》表示,“不过,放松不一定就会涨价。一方面市场目前下行压力大,另一方面,如果真的要涨,还会掉过头来限制的。”  

“北京也在微调。”某不愿具名的TOP10房企高管对《中国企业家》称。在它看来,北京的政策松绑更近乎某种“悄悄地试探”。当然,“出了过分的政策,也有被叫停的,比如海口、合肥”。  

1月9日,北京市规划和自然资源委员会官网发布了2009年的第一则土地出让预申请公告。公告提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让。这是孙河组团最后两块成规模的住宅用地。不过,与近两年来北京大多数出让的商品住宅地块不同,这两个地块没有设定未来住宅的销售价格。  

“限房价、竞地价”的土地出让方式是2016年北京“930新政”中提出的。之后,一系列限购、限贷、限售等严厉的调控政策祭出,市场迅速降温。过去两年,北京出现多宗土地流拍。有人感慨称,“北京的调控实在是太严了,不仅购房者买不了或买不起房,开发商也都不敢拿地了”。  

至少三家TOP10房企高管对前述出让地块表现出兴趣,不过,兴趣中带着谨慎。“容积率低,地价较高,市场信心有待恢复。但政策是否还会反复,仍有待观察。”其中一家房企高管称。  

市场渴望松绑  

“今年生意比去年好,成交量多了。”一名北京链家的二手房经纪向记者感慨。她的判断依据,来自链家披露的北京全市单日网签数字。“去年200多,今年280多。”现在正逢“金三银四”,周末这两天她一直在外面带看,客户的买房信心很足。  

国信证券今年3月份的研究称,房地产行业销售持续降温,商品房交易量环比整体下降;一线城市销售同比增长,二三线销售增速分化明显。并将“房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖”定为市场风险。  

“有些城市在跟风调控之后,出现了土地流拍严重,房价腰斩,市场转冷态势严重等现象,这显然与住建部提出的总体工作要求不符,需要及时调整市场。”崔秀程表示。数据显示,2018年全国土地流拍数达1808块,同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年纪录;三四线城市流拍数量远超一二线总和。  

在他看来,依赖土地财政已经成为城市的通病。“经过两年多严格调控,地方城市对于调控政策的松绑渴望会更强。在市场下行趋势严重之下,肯定会有很多试探性的动作。当一些试探性的动作不被喊停,就会有越来越多的城市加入,从而呈现从局部到全面的放松。”  

“值得注意的是,我国目前对房地产市场的大原则依然是房住不炒,因此房价大涨已经没有政治空间。”崔秀程表示。  

“住房是民生问题,稳房价稳预期的相关的住房制度应该具有相对的稳定性,不应该朝令夕改。房地产是拉动经济增长和推动城市化的重要力量,要正确处理房地产和城镇化建设以及经济增长的关系,房地产的发展要适度,要围绕让人民生活更宜居宜业进行。”北京市房地产法学会副会长赵秀池认为。  

戴德梁行北中国区研究主管魏东认为,“在中央不断强调房地产市场稳增长防风险的基调下,过高过快的增长都会同中央的大方针相背离”。  

但并非所有城市都在跟风放开“限”政。据《证券日报》,3月7日,在第十三届全国人民代表大会第二次会议海南省代表团会议期间,在场相关人士称,海南正在有效调控房地产市场,实施全域限购等史上最严房地产调控,正式取消全省三分之二市县的GDP、固定资产投资等考核,确保各市县不为单纯追求GDP增速而盲目投资上项目。  

值得关注的是,“房住不炒”虽然从政府工作报告中消失了,但在金融领域,依然对房地产投资抱谨慎态度。  

3月9日,中国银保监会副主席王兆星在接受采访时表示,加强房地产贷款的监测,加强对投机性房地产贷款的严格控制,也要防止通过影子银行渠道的进入房地产,要保证房地产健康稳定发展,继续保障住房贷款的基本需要,也要对带有投资、投机性贷款严格控制,房地产金融是防范风险的重点领域。

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