今年1~4个月,土地市场表现活跃,二线城市尤其引人注目。


来自中指院的数据显示,2019年1~4月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元,同比增长6%;规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米,同比增长10%;龙头房企表现依然强劲,万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元。

《每日经济新闻》记者观察发现,今年前4月土地市场表现活跃,和房企蜂拥二线城市不无关系。如西安作为西部重点城市,土地成交面积位居全国首位,前4月累计成交达1700万平方米。业内人士指出,这是由于房企的可持续发展需要和融资环境放宽等多重因素叠加所致。

房企加大在城市群拿地

从土地成交的分布上来看,长三角区域持续高居首位,中西部热度持续上升。从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心,4月涨幅显著。

2019年1~4月,全国土地成交金额TOP10城市中,杭州仅4月的土地成交额就达379亿元,前4月累计成交总额达850亿元,高居榜首;紧随其后的是武汉662亿元,北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

作为西部重点城市,西安土地市场趋于火热,前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米,位居首位,且4月涨幅显著。此外,从城市土地成交总价的同比和环比变化来看,部分城市或有回暖迹象。

《每日经济新闻》记者注意到,4月份全国土地成交规模加速上升,其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势,土地成交同环比均呈现上升趋势,土拍市场竞争加剧,溢价率也有所回升。

虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱,但进入到二季度初,部分房企迫于提升销售目标压力,依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善,企业资金面承压态势有所缓解,房企资金压力减轻,拿地意愿或有所增强,进而带动土拍市场小幅回温。

对此,58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析指出,首先从成交数据来看,一季度头部房企拿地方式出现变化,比如碧桂园,自2018年下半年起就开始“控速”,拿地节奏显著放缓,4月份虽然拿地面积显著,但较去年明显更加趋稳。

相比之下,第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首,在环渤海和中西部均居首位,且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市;新城控股以拿地金额385亿元位居第三,且在长三角位居榜首。

中指院数据显示,今年1~4月,TOP10房企拿地总额3213亿元,占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地总额5970亿元,占TOP100企业的67.5%。由此可见,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

一个显著现象是,房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看,长三角持续居首,房企拿地金额1324亿元,高居首位;而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区土地市场持续升温,逐渐成为房企土储布局的重点,TOP10企业拿地面积高达3871万平方米,持续位居榜首。

二线与三四线城市的决择  

从房企进驻的城市来看,前4月土地成交金额TOP10城市中 ,二线城市占了7个,成为绝对主力军,而三四线城市则无一入选。

前4月,房企整体拿地金额同比出现明显增长,这主要是杭州、武汉、西安等城市地价相对较高,使得整体金额上升较多有关。

同时,今年土地溢价率较高的城市也集中在二线城市。

4月29日,杭州萧山区出让6宗土地,总成交金额达74.3亿元,其中两宗地块溢价率超100%,最高溢价率为105.45%。

4月30日,宁波海曙区一宗地块被中海以33.97亿元竞得,楼面价2.08万元/平方米,溢价率29.7%;同日,南京溧水区一宗宅地经过37轮竞价,被佳兆业旗下全资子公司以总价9.4亿元竞得,楼面价6504元/平方米,溢价率62.07%。

种种迹象表明,房企的布局重心发生了悄然改变,即回归核心二线城市。

不过,一位TOP10房企高管告诉《每日经济新闻》记者,这并不意味着房企开始回归一二线。其实早在2017年就有房企提出回归一二线城市的说法,但彼时三四线城市正经历有史以来最火热的时刻,也正因此,早早回到一二线的房企错过了这轮绝佳的红利期。

自2018年下半年开始,三四线城市棚改减缓,从财政部发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》可知,对比2018年,37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

不过上述房企高管表示,这也是预料之中的事,2019年棚改资金需求在1.3万亿元左右,落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿元。但在政府购买服务模式取消后,保守估计2019年棚改专项债有6000亿元的配额,因此还有接近6000亿元的资金缺口。

由于整个三四线城市布局会放缓,三四线城市今年整体棚改减慢,房企如果再大量拿地,未来库存能否被消化将是个未知数。

张波则告诉记者,如果今年三四线大力推行棚改,则会促使开发商继续拿地力度,而这一结果很有可能造成后续城市库存积压的情况。房企也是清晰地看到了这点,改变了以往的策略,即从原来的三四线布局向城市群靠拢,尤其是以二线城市为主的地区做规划。

此外,虽然房企回归一二线城市,但是土地供应跟不上,不可能大量增加土地供应。新城新区开发区的土地卖一块少一块,地方政府稀土如金,有节奏的供应。“严格意义上讲,现在大家对二线城市抢地比较关注,但整体来看是和二线城市土地供应有关。”上述房企高管表示。

不过,上述房企高管指出,房企要想持续获得业绩增长,还是得下沉到三四线,即便现在固守在调控有些放松的一二线城市,由于缺乏足够的供应量,故而无法保持业绩增长。而三四线城市即便收缩,只要去一些比较好的城市,还是有机会可寻。

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