需要先做个限定:

第一,说的是中国内地区域,不算海外,海外基本上不限购,比如香港就不限购,也很有投资价值。

第二,说的是不限购区域。其实很多城市落户门槛极低,比如海口、杭州、西安,如果你年轻、有点学历,事实上也等于不限购了。

第三,下面提到的11个城市或者区域,其排序不是“价值顺序”,由于一城一策,再加上存在行政区划变动的可能,所以很难准确给这些区域排出顺序。

1、惠州惠阳、大亚湾

惠州市总面积1.16万平方公里,相当于6个深圳,楼市可以大致分为四个板块:1、临深的惠阳、大亚湾;2、惠东县(海滨度假物业);3、惠城区和仲恺开发区,这是本地人的乐园;4、博罗和龙门两县,可以直接忽略。

上图:惠州行政区划图,大亚湾是开发区,所以图中没有标明。大亚湾在惠阳区的东南部。

目前惠阳、大亚湾一带的普通住宅,价格在1.3到1.5万左右,个别价格有接近2万的。这个区域新房很多,主要卖给深圳人。深圳每年新增人口50万,所以韭菜一茬一茬地长,不断涌入。虽然现在二手房市场不活跃,但连接的深圳地铁、城际早晚会修通,到那时价格会有一次爆发。

而且我个人判断,深圳不会永远只保持1997平方公里的面积,永远小于北京六环内的面积,这不符合国家利益。所以,深圳扩容是必然的,之前的深汕合作区400多平方公里只是开胃前菜而已。深圳往哪里扩?只能是东莞和惠州。东莞比较发达,也比较小,很难给深圳,所以惠州几率最大。未来惠州很可能并入深圳,或者被广深拆分,惠州北部的龙门县以前就是广州的。这会在什么时候发生?不知道,但我认为10年内必然发生。如果发生,房价必然大幅补涨。

再说一遍,这是我个人的判断,没有任何消息。从这个角度看,惠阳、大亚湾是值得投资的,但需要做好投资5年以上的准备。

2、珠海

珠海限购一度非常严厉,核心区域直追一线城市。最近有所放松,无论是通过人才引进还是什么方案,外地人基本上都可以买了,但有限售。

珠海人口和经济总量,大概都是深圳八分之一到九分之一的样子,规模不算大。但珠海这些年人口和资金增长速度,还是非常好的。随着深中通道2024年通车,以及深珠通道开始规划,越来越多投资者把目光投向珠海。

前两天问了一个开发商在珠海的销售总监,他告诉我,外来购房者里30%是深圳的,其他则来自广州、北京、东北等区域,明显带有全国性。这跟珠海基础设施建设超前,城市比较漂亮、气候好、空气好、海景房多,有很大关系。

珠海楼市可以分为几个片区:1、北围和唐家,这里是科技园区,珠海上市公司大部分聚集在这里,未来有深中通道和深珠通道等利好,虽然暂时配套一般,但长远不错;2、横琴,这里定位跟深圳前海、广州南沙看齐,而且还有国际旅游岛以及“一线放开、二线收紧”的特殊政策,是房价最高的区域,未来也可以看好;3、金湾,其中心区“航空城”规划档次比较高,距离机场近,值得关注;4、香洲老的市区,这里生活方便,但局部有老化迹象,有些新盘也可以关注;5、十字门商务区,靠近横琴,也是规划档次比较高的区域;6、斗门,价格最便宜,也最远。

3、东莞临深和市区的二手房

东莞可以分为四个板块:市区、临深、临穗、临惠。房价目前从高到低依次是临深—市区—临穗—临惠,这很好理解,哪个方向钱多,哪个方向就贵。

东莞新房限购,条件不算高,二手房不限购。2019年之前,二手房税费非常高,个税是差价的20%。现在又给了一个算法——过户价的2%。所以目前个税是两条腿走路,哪个便宜选哪个,这相当于大幅减税。

东莞最值得关注的是“凤岗+塘厦”、“市区+南城”、“虎门+长安”和松山湖(大岭山镇)四个板块。其中凤岗深深嵌入深圳这边,比深圳很多区域距离中心区更近,并被深圳外环高速完全划入深圳这边。深圳地铁10号线延长线,已经准备动工,在凤岗有4个站点(下图)。所以,在凤岗靠近10号线站点买房子,具有“通勤深圳”的能力,值得看好。

松山湖是因为华为终端总部迁过去了,虽然华为可以自己建房子,但带过去的产业链企业,需要自己解决。松山湖环境很好,配套好、景观好的房子值得买。

“虎门+长安”大部分区域,划入了东莞重点发展的“滨海湾新区”,紧靠着深圳的海洋新城和机场北CBD,地处大湾区黄金轴线上,所以也值得看好。

至于东莞的市区(包含南城),公共资源更好一些,地铁也已经开通,也可以买。

4、广州增城的新塘

广州东部的两个区——从化和增城是不限购的。理论上,这两个区有地铁站的盘,都不会特别差。特别是两条地铁线交叉点的,或者区政府附近的盘。

最有价值的是增城的新塘,这里是广州东部的交通中心。根据公开资料,未来这里将汇聚3高铁(广深、广汕、京九)、2城轨(穗莞深及新白广城际轨道)、4地铁(广州地铁13号、16号线、28号线、20号线)共9大轨道交通。所以,新塘是值得关注的区域。

缺点是,新塘原来仅仅是个镇,公共配套和之前的规划档次都比较低,需要不断改进。

5、杭州临安区的部分区域

杭州是值得投资的城市,目前汇聚资金超过4.2万亿(金融机构本外币存款余额),是内地北上深广之后,第1个汇聚资金超过4万亿的城市。想想看,天津才3万亿资金,武汉才2.7万亿。

杭州刚刚降低了落户门槛,所以如果你坚定看好杭州,还是落户买限购区域的房子。无论是钱江新城、金融城、奥体、西溪,都依然有价值。

实在太懒,不想迁户口,就只能考虑临安区了,这里不限购。今年年底,市区到临安的城际(即将更名为地铁16号线)即将开通。16号线的科技城站、临安广场站等站点附近800米内的盘,都可以考虑。当然要结合学位、商业配套和人气来综合考虑一下。

6、嘉兴下面的嘉善县

嘉善县,是嘉兴市下面最靠近苏州和上海的县。这里今年将应该一个大利好——“长三角一体化”纳入了国家战略,其中将在上海、江苏和浙江交汇处,设立一个“沪苏浙一体化示范区”,嘉善县、上海青浦区、苏州吴江区和昆山市的部分区域,将是示范区的核心区(见下图)。

嘉善目前有高铁连接上海,正在规划一条新的城际连接上海和嘉兴。但未来最有价值的,还是地铁、地铁快线。城际的站点尚未最终确定,地铁的线路的规划也没有公布,所以现在买有点赌的意思。

嘉善是个美丽的小城,环境很好。

7、顺德南海不限购的、有地铁的盘

佛山是经济总量排第三的地级市,仅次于苏州和无锡。但佛山楼市比无锡更值得看好,这是因为佛山东部无缝连接了广州市中心。从广州市政府开车到佛山市政府,只有25公里,直线距离不足20公里。

上图是佛山的限购地图。佛山楼市可以分三部分,第一部分是禅城区(市区)和顺德、南海的限购区域,这是最有价值的区域;其次是顺德、南海不限购的镇,尤其是有地铁站的,学位商业配套不算差的盘,可以关注。第三部分,是高明区和三水区,这两个区的经济整体偏弱,部分有利好的区域可以买。

8、重庆

重庆是唯一不限购的大城市,但试点有房产税。如果你在重庆“无工作、无户口、无企业”,那么你买的第一套房子就要每年缴纳房产税,税率是登记价的0.5%,没有免征面积。所以在重庆买房,需要考虑持有成本。

重庆整体发展方向是“向北”。“两江四岸”地区,以及江北新区,附近有轨道站的,学位不差的,商业配套过得去的,都可以投资。重庆整体供应量比较大,所以尽量不要贪便宜,买远郊配套不好的盘。

9、昆明

海南限购收紧之后,云南成为最大的替代品,导致昆明、大理、西双版纳房价飙升。

昆明和大理海拔有点高,接近2000米了,一般人没有反应,但少数人有反应。我不太主张到大理和西双版纳买房子,因为交通不方便,直达的高铁和航班比较少,另外教育医疗配套不如省城。

云南投资买房,还是首选昆明。但昆明搞了太多的新城,而人口增长缓慢,所以新城成熟需要较长时间。所以,尽量在成熟的市区买配套好的新盘。

10、南宁、贵阳

柳州、桂林、北海的存在,让南宁的首位度、受关注度有所减弱。但南宁仍然是广西投资不动产的首选。一般不建议在柳州、桂林或者北海投资,虽然三个城市里桂林人口增长或不错,风景也不错。

南宁人口增长也不算快,所以尽量在成熟中心区或者五象新区核心区选盘,考虑学位、交通、商业等配套因素。

贵阳首位度略超南宁,再加上贵州是大企业扶贫首选,贵阳因此获得了很多项目,而且是IT等新兴产业。再加上气候、环境还可以,所以也有一些养老需求追捧这里。贵安新区可以关注,但尽量在核心区考虑。